JAK SE ODRÁŽÍ BYTOVÁ POLITIKA V MĚSTĚ BRNĚ

Autor: MěV KSČM Brno <kscm(at)kscm-brno.cz>, Téma: Život a dění v Brně, Vydáno dne: 19. 11. 2009

ÚV KSČM projednal dne 31.10.2009 na svém 8. zasedání materiál „Přístupy KSČM k eliminaci dopadů nárůstu nájemného na sociálně slabší nájemníky. Výstavba obecních nájemních bytů s nákladovým nájemným. Cenově dostupné bydlení pro mladé rodiny.“ Současně uložil „předsedům KR, OV, poslancům, senátorům, členům okresních rad zastupitelů a kandidátům do voleb za KSČM využít obsah ve své práci a ve volební kampani“.

Jako člen ÚV jsem k materiálu vystoupil s kritickými připomínkami, s požadavkem na větší propracovanost konečného dokumentu a slíbil jsem poskytnout pro další práci podrobnější informaci o situaci v problematice bydlení na území statutárního města Brna, a to za základě tohoto materiálu a diskuze dnešního aktivu. Jistě není neznámo, že jsem se jako zastupitel města Brna i jako krajský přestavitel Sdružení nájemníků ČR podílel na tvorbě i schvalování řady dokumentů a opatření města Brna. Dnes předkládám hodnocení současné situace jako podklad pro formulaci dalšího programu strany na úrovni města i ČR.

I. Nájemní bydlení

Základním tématem nájemního bydlení je tzv. deregulace nájemného, která se projevuje jednostranným zvyšováním nájemného podle zákona 107/2006 Sb. Původně kompromisní zákon se ukázal jako nástroj špatně připravený a nesprávně definovaný, který výrazně zhoršil sociální situaci velké části občanů, aniž splnil očekávání zejména soukromých majitelů bytových domů co do sbližování regulovaného a tržního nájemného a vládních představitelů, že odradí tyto majitele od žaloby k Evropskému soudu ve Štrasburku.
Jaké jsou základní problémy tohoto zákona ?

  1. Základní cena bytu, rozhodující pro stanovení výše tzv. cílového nájemného je založena na statistice realizovaných prodejů prováděnou ministerstvem financí, která neodráží kvalitu bydlení a náklady na jeho správu a obnovu, ale vychází z hodnot, které vznikly na trhu mezi subjekty schopnými nabývat vlastnictví bytů nejen pro vlastní potřebu, ale i pro spekulaci. Projevuje se to i tím, že např. v Brně má být nájemné srovnatelných bytů dvakrát dražší než v Ostravě nebo čtyřikrát dražší než v Ústí nad Labem. Pak lze velmi těžko dosáhnout shody majitele a nájemníka, ale z různých důvodů podle lokality.
  2. Cílové nájemné v průběhu čtyřletého působení zákona 107/2006 Sb. vzrostlo zhruba o 40%, takže v městě Brně vzrostlo podle jednotlivých katastrálních území u standardních bytů i u bytů se sníženou kvalitou o 27-81 %. Ve srovnání s původními cenami se jedná o zvýšení až na čtyřnásobek u dřívější I. kategorie (z 24,72 Kč/m2 na 111,97 Kč/m2) a na téměř devítinásobek u dřívější IV. kategorie (z 11,43 Kč/m2 na 100,77 Kč/m2). Takto výrazné nárůsty nájemného vedly k prodloužení termínu pro řadu měst včetně Brna (bez Ostravy) na dosažení cílového nájemného z roku 2010 do roku 2012.
  3. Kategorizace kvality bytu je zcela deformována. Místo čtyř kategorií máme podle stosedmičky pouze standardní byty a byty se sníženou kvalitou. Zatímco nájemné původní IV. kategorie dosahovalo asi 40% nájemného I. kategorie, pak nyní má dosahovat nájemné bytu se sníženou kvalitou 90% nájemného pro standardní byty. Kde je motivace přistoupit na nižší kvalitu bydlení, když se tak nevýznamně projevuje v ceně bydlení?
  4. Absence normy pro sjednávání nájemného po skončení platnosti zákona 107/2006 Sb., která se projevila již u měst a obcí, kde mají pro rok 2010 poslední možnost pro využití tohoto zákona na jednostranné zvýšení nájemného. Potom platí Občanský zákoník, podle kterého je potřeba dohoda obou smluvních stran, kterou může nahradit rozhodnutí soudu. Soudy však obecně nejsou oprávněny stanovovat ceny, mohou pouze posoudit přiměřenost požadavku, k čemuž by měly mít podklad v zákonné normě.
  5. Chybí zákonné vymezení pojmu „lichvy“, podle kterého by bylo možno posuzovat opodstatněnost tzv. tržního nájemného, sjednávaného na veškeré nové nájemní smlouvy. I to vede k asociálnímu chování některých majitelů, kteří brání výměnám zejména nadměrných bytů osamělých osob, protože je spojeno s přechodem nájemních smluv a nezakládá právo stanovit si výši nájmu podle vlastního uvážení.

Proto nás velmi zajímá úspěšnost zákonodárné iniciativy našich poslanců Milady Halíkové a Miroslava Opálky, sněmovní tisk 631, návrh zákona o nájemném z bytů a jeho sjednávání, který řeší sjednávání výše nájemného i plnění služeb spojených s bydlením.

II. Bytová politika města brna

Bytovou politiku města Brna máme poněkud „pod kontrolou“ od roku 1994, kdy se začaly připravovat zásady nakládání s obecními byty.

  1. Zastupitelstvem města Brna byly přijaty vyhlášky č. 3/1996 – „o pravidlech prodeje domů, bytů a nebytových prostor v těchto domech  z vlastnictví města Brna do vlastnictví právnických a fyzických osob“ a č. 4/1996 – „o pronájmu bytů v domech v majetku města Brna a o podmínkách zajišťování bytové náhrady“. Přestože obě tyto vyhlášky byly následně zrušeny (z procesních důvodů), jejich náhradami jsou příslušná pravidla. Neoddiskutovatelnou výhodou těchto tehdejších kroků bylo především schválení „Seznamu domů doporučených k prodeji“ a „Seznamu domů nedoporučených k prodeji“ s tím, že tyto domy si město ponechá nejméně 15 let.  Přestože na základě různých iniciativ dochází k dílčím přesunům mezi těmito seznamy, zůstává jejich existence určitou zárukou stability obecního bytového fondu, protože je tím nepřímo určen objem bytového fondu na území města Brna, který si město perspektivně ponechá pro svou bytovou politiku. Nedostatkem celkového přístupu vedoucímu k tomuto výsledku byla absence základních kritérií pro tvorbu těchto seznamů, takže vše záviselo na přístupu příslušného starosty (srovnání Brno-Bohunice, Brno-sever, Brno-Bystrc apod.).
  2. Od roku 1997 pracuje město Brno s postupně aktualizovaným Generelem bydlení města Brna a s navazující Strategií bydlení města Brna  (od roku 2001) nově schválenou zastupitelstvem v říjnu 2009. Tento dokument byl podroben připomínkovému řízení, na kterém se podílely městské části i různé organizace, včetně Sdružení nájemníků. Přestože jsem poskytnul tyto materiály včas našim zastupitelům městských částí, neobdržel jsem pro svá jednání žádné jejich podněty.
  3. Samostatnou kapitolou jsou Půjčky z Fondu rozvoje bydlení města Brna na opravy a modernizaci obytných domů, které jsou definovány příslušnými pravidly a I. etapa na rok 2010 byla již vyhlášena.
  4. Nedostatkem Pravidel pronájmu bytů v domech v majetku statutárního města Brna a podmínky zajišťování bytové náhrady je rovněž absolutní volnost městských částí vedoucí k odlišným sociálním přístupům. Zásadní vadou pronájmů je princip, omezující možnost ucházet se o pronájem obecního bytu pouze v jedné městské části.
  5. Pravidla prodeje domů, bytů a nebytových prostor v těchto domech včetně pozemků z vlastnictví města Brna do vlastnictví právnických a fyzických osob byla rozhodnutím zastupitelstva aktualizována v návaznosti na vstup České republiky do Evropské unie. Tehdejší vedení města s odkazem na podmínky veřejné podpory (de minimis) zastavilo prodeje a pokusilo se přejít na plně tržní způsob prodeje. Naštěstí mu to neprošlo a spolu s dalšími faktory v novém volebním období ztratila ODS rozhodující roli ve městě a přešla do opozice. Další pokračování prodeje bylo spojeno s přijetím nových Pravidel (od 1.11.2007), která měla reagovat na podmínky Evropské komise o veřejné podpoře. Změna spočívala především v tom, že město přešlo z tzv. ceny výnosové (podle výše nájemného) na cenu obvyklou (stanovenou znaleckými posudky). Při schvalování nových Pravidel bylo deklarováno zvýšení ceny v průměru o 10%, realita však byla výrazně odlišná. Přestože jsem inicioval přehodnocení stanovení cen, po snížení přepočtu ceny obvyklé na cenu výchozí na 50%, pohybují se nové ceny (6 – 12 tisíc Kč/m2) na úrovni přesahující dvojnásobek cen  stanovených podle původních Pravidel. Nadále však mají Pravidla několik významných výhod :
    1. Prodávají se byty (kde není stoprocentní vlastnictví města) a bytové domy výlučně nájemcům bytů a nebytových prostor
    2. Na straně kupujících je nadpoloviční většina nájemců (v případech podléhající limitům veřejné podpory 80%)
    3. Mezi první a druhou nabídkou je období tří let, pokud neprojeví zájem nájemníci o dřívější termín
    4. Cena výchozí činí 50%, resp. 70% ceny bytového domu s pozemky připadající na byty (100% na nebytové prostory)
    5. Čtyřicet procent uhrazené ceny bytového domu je vratných během následujících tří let na opravy schválené podle Statutu fondu bytové výstavby – zajišťuje finance na zkvalitnění bydlení
    6. V případech podléhajících limitům veřejné podpory se uplatňuje závazek kupujících převést do šesti měsíců byty svým členům (právnická osoba zůstane vlastníkem max. necelých 20% nemovitosti).
      1. Jednostranné zvyšování nájemného je v pravomoci příslušných rad (RMB a RMČ podle svěření), které opět uplatňují odlišné principy. I v případech, kdy bylo rozhodnuto nevyužít plný rozsah pro navýšení, zůstává hrozby „dorovnání“ při posledním rozhodnutí  podle zákona 107/2006 Sb. Pro tento účel jsem navrhnul, aby byla sjednána politická dohoda města městských částí, která by umožnila zastupitelstvu města Brna stanovit cílové nájemné pro obecní byty města Brna, které by pak uplatňovaly příslušné rady při rozhodování v dalších letech (do roku 2012). Návrh, zveřejněný i v Brněnském Metropolitanu, řeší jako cílové nájemné pro standardní byty na úrovni 3,5% (místo 5%) ceny základní a pro byty se sníženou kvalitou na úrovni 2,5% (místo 4,5%) ceny základní. Tím bychom řešili i adekvátnost ceny a kvality. Ze strany vedení města k tomu zřejmě není odvaha, proto ještě zkusím Sněm starostů.
      2. Nová bytová výstavba byla před lety z úrovně města Brna řešena především podporou soukromých investorů, protože město mohlo dosáhnout na statní podporu. Takto existuje řada bytových domů v družstevním vlastnictví, s podílem města, které přejdou do vlastnictví uživatelů po dvaceti letech od kolaudace stavby. Bytový odbor eviduje Centrální registr lokalit pro bytovou výstavbu dle Územního plánu města Brna a orientuje se na výstavbu Domů s pečovatelskou službou. Další budování nových bytů postihují Pravidla pro budování bytových a nebytových jednotek v půdních prostorách v domech v majetku města Brna schválená v září letošního roku. Příslibem pro budování zařízení pro seniory je jednání Jihomoravského kraje s Evropskou investiční bankou o poskytnutí úvěru 2 mld. Kč, v jehož projektech má být 100 míst pro každý okres (Brno nevyjímaje).
III. Závěry

Předpokládám, že závěry vyplynou z diskuze, ke které výše uvedený text může dávat dosti podnětů. Nabízím proto několik myšlenek :

    1. Přijmout zákon o sjednávání nájemného, který bude řešit vztahy majitelů a nájemníků a současně
    2. Ukončit působnost zákona 107/2006 Sb., protože bude nahrazen kvalitnější normou, nebo zmrazit další zvyšování nájemného s ohledem na hospodářskou krizi
    3. Přijmout zákon o sociálním bydlení
    4. Sjednotit bytovou politiku města Brna – vymezit prostor pro subjektivní vlivy vedení městských částí (riziko omezení dosavadních sociálně jednajících městských částí)
    5. Spolu s celoměstským registrem umožnit podávání žádostí o nájemní byty bez omezení na jednu městskou část města Brna
    6. Stvrdit rozsah obecního bytového fondu města Brna na úrovni 20-25% celkového bytového fondu na území města Brna
    7. Dosáhnout toho, aby Magistrát města Brna pomáhal při řešení bytových problémů nájemníků v soukromých domech
    8. Přistoupit na aktivní politiku bytové výstavby orientovanou na seniory i na mladé rodiny.

 

Ing.Pavel Březa
Předseda Klubu zastupitelů KSČM v ZMB
Předseda KO Sdružení nájemníků v Brně